Bauvorhaben an vermieteten Liegenschaften stellen Bauherrschaften vor besondere rechtliche Herausforderungen. Bei geplanten Sanierungs- und Umbauarbeiten ist eine Kündigung von Mietverträgen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zulässig, wenn im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt. Aus diesem Sanierungs- oder Umbauprojekt muss für die Mietenden erkennbar sein, ob ihr Verbleiben im Mietobjekt die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts tatsächlich erforderlich ist. Demgegenüber ist bei einem Abbruch eines bestehenden Gebäudes eine Räumung des Mietobjekts unausweichlich. Wie das Bundesgericht jüngst entschieden hat, genügt es deshalb bei einer Kündigung aufgrund von geplanten Abbrucharbeiten, wenn die Vermieterin eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks angibt, ohne dass sie bereits ein ausgereiftes Projekt vorlegen muss.
Dem erwähnten zur Publikation vorgesehenen Urteil des Bundesgerichts (4A_576/2024 vom 29. April 2025) lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Eine Privatperson mietete eine 2.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Zug. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2022 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass auf den Nachbargrundstücken ein grösseres Bauprojekt realisiert werde. Das Bauprojekt werde das Quartier in einem anderen Erscheinungsbild zeigen, weshalb auch die in die Jahre gekommene Liegenschaft der Vermieterin anders erscheinen solle und aus diesem Grund die Kündigung der Mietwohnung erfolge. Gleichentags wurde das Mietverhältnis mit amtlichem Formular auf den 30. Juni 2023 mit der Begründung „Abbruch/Neubau des Gebäudes“ gekündigt. Ebenso erfolgte die Kündigung an die beiden anderen Mietparteien in dieser Mietliegenschaft. Die Kündigung wurde vom Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht angefochten. Danach befasste sich sowohl das Kantonsgericht Zug als auch das Obergericht des Kantons Zug mit der Gültigkeit der Kündigung. Beide Gerichte erachteten die Kündigung als missbräuchlich. Das Obergericht des Kantons Zug ging dabei von einer unzulässigen „Vorratskündigung“ aus, da angesichts des beabsichtigten Verkaufs der Liegenschaft anzunehmen sei, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung den Abbruch des bestehenden und den Bau eines neuen Gebäudes nicht ernsthaft beabsichtigt habe.
Zum Entscheid des Bundesgerichts
Demgegenüber kam das Bundesgericht in seinem Urteil zum Schluss, dass die Kündigung vom 7. Oktober 2022 gültig sei und sich die vorinstanzliche Annahme, wonach die Kündigung missbräuchlich sei, als bundesrechtswidrig erweise.
Abbruchkündigung setzt nicht Notwendigkeit oder Dringlichkeit des Abbruchs der Liegenschaft voraus
Dabei rief das Bundesgericht zunächst in Erinnerung, dass die Kündigung wegen umfassender Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten, welche die Nutzung des Mietobjektes verunmöglichten, nicht missbräuchlich sei. Dies müsse umso mehr gelten, wenn die Vermieterschaft das Gebäude nicht nur umfassend renovieren oder umbauen, sondern abbrechen wolle. Denn der Abbruch des Mietobjektes mache dessen Nutzung als Wohn- oder Geschäftsliegenschaft unmöglich. Zudem wies das Bundesgericht darauf hin, dass die Gültigkeit der Abbruchkündigung nicht voraussetze, dass der Abbruch wegen des schlechten Zustands der Liegenschaft erforderlich und dringend sei, genauso wenig, wie die Gültigkeit einer Sanierungskündigung voraussetze, dass die Sanierungs- oder Umbauarbeiten nötig oder dringend seien. Vielmehr obliege der Entscheid über einen Abbruch der Liegenschaft (im Verhältnis zur Mieterschaft) ausschliesslich der Vermieterschaft.
Kein ausgereiftes Projekt zum geplanten Neubau erforderlich
Zudem wies das Bundesgericht darauf hin, dass ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Liegenschaft von vornherein nicht infrage komme. Bei der Abbruchkündigung entfalle deshalb das bei der Sanierungskündigung geltende Erfordernis, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt betreffend die geplante Sanierung des Mietobjekts verfügen müsse. Bei einem Abbruch müsse die Mieterschaft nicht abschätzen können, ob ihr Verbleiben die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde, da eine Räumung des Mietobjektes ohnehin nötig sei. Ebenso wenig sei bei einer Abbruchkündigung erforderlich, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung ein bereits ausgereiftes Projekt in Bezug auf die nach dem Abbruch geplante Weiterverwendung des Grundstücks (namentlich etwa ein ausgearbeitetes und zeitnahes Neubauprojekt) vorlegen könne. Denn die konkreten Elemente des allenfalls künftig geplanten Ersatzneubaus spielten für die Frage des Verbleibs der Mieterschaft im Mietobjekt keine Rolle; der Abbruch des Mietobjekts bringe zwingend den Auszug der Mieterschaft mit sich.
Aber: Missbräuchlichkeit der Abbruchkündigung bei objektiver Unmöglichkeit des Abbruchs der Liegenschaft oder bei vorgeschobenem Kündigungsgrund
Doch betonte das Bundesgericht, dass sich auch eine Abbruchkündigung als missbräuchlich erweisen können. So liege eine missbräuchliche Abbruchkündigung vor, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich sei, dass ein Abbruch der Liegenschaft objektiv unmöglich erscheine. Namentlich sei ein Abbruch objektiv unmöglich, wenn er mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei (etwa aus denkmalschutzrechtlichen Gründen) und die Vermieterin die notwendige Abbruchbewilligung mit Sicherheit nicht erlangen werde. Ferner könne sich die Missbräuchlichkeit einer Abbruchkündigung ergeben, wenn dargetan sei, dass der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar sei. Hierzu merkte das Bundesgericht an, dass zur Prüfung der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds genüge, wenn die Vermieterschaft eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks angebe, ohne dass sie bereits ein ausgereiftes Projekt vorlegen müsste. Doch könne auf nähere Angaben über die künftige Nutzung verzichtet werden, wenn sich das Mietgebäude in einem derart schlechten Zustand befinde, dass der Abbruchbedarf auf der Hand liege. In diesem Fall sei der Vermieterschaft ohne Weiteres ein schützenswertes Interesse an der Kündigung zuzusprechen sei.
Keine Missbräuchlichkeit der Abbruchkündigung im vorliegenden Fall
Davon ausgehend, kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Vermieterschaft im vorliegenden Fall nicht angehalten gewesen sei, ihre Abbruchkündigung durch nähere Angaben zum geplanten Neubau zu konkretisieren. Ebenso wenig habe die Vorinstanz von der Vermieterschaft verlangen dürfen, konkrete Angaben zu den angedachten Abbruchmodalitäten und/oder bereits getätigten Abbruchvorkehrungen zu machen. Es sei im freien Entscheid der Vermieterin gelegen, ob sie die Liegenschaft weiterhin eigenständig bewirtschaften oder die Gelegenheit ergreifen wolle, ihr Grundstück in die grössere projektierte Überbauung der Nachbargrundstücke und des angrenzenden Gebiets einzugeben. Zudem stellte das Bundesgericht fest, es sei nicht dargetan, dass der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben gewesen sei. Ferner, so das Bundesgericht, sei auch nicht ersichtlich, dass ein Abbruch der Liegenschaft (wegen Verstosses gegen öffentliches Recht) objektiv unmöglich wäre. Folglich hob das Bundesgericht das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug auf und stellte fest, dass die Kündigung auf den 30. Juni 2023 gültig sei.
Fazit
Bei einem geplanten Abbruch gelten – im Vergleich zu vorgesehenen Sanierungs- oder Umbauarbeiten – geringere Anforderungen an die Kündigung der hiervon betroffenen Mietobjekte. So kann nach Ansicht des Bundesgerichts bei einem Abbruch eines bestehenden Gebäudes den Mietparteien grundsätzlich gekündigt werden, ohne dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes Neubauprojekt vorliegen muss. Dies gilt zumindest so weit, als die Bewilligungsfähigkeit der Abbrucharbeiten nicht infrage steht und der mit dem Abbruch gerechtfertigte Kündigungsgrund nicht bloss vorgeschoben ist.
Dabei ist es an der Mieterschaft, allfällige missbrauchsbegründende Umstände zu beweisen. Ob die Mietenden hinreichende Umstände dargelegt haben, welche insbesondere die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes entfallen zu lassen vermögen, ist im Einzelfall zu prüfen. Aus einer fehlenden oder nur pauschalen Angabe über die Weiterverwendung des Grundstücks nach dem Abbruch darf indes nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, der angegebene Kündigungsgrund sei bloss vorgeschoben. Denn grundsätzlich kann der Eigentümer frei entscheiden, aus welchen Gründen und zu welchem Zeitpunkt er seine Liegenschaft abbrechen will, solange er über ein schützenswertes Interesse verfügt und nicht schikanös vorgeht. Diesbezüglich dürfen grundsätzlich auch wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle spielen, wie die Erzielung eines höheren Kaufpreises bei einem „Leerkauf“.
Dennoch empfiehlt es sich, die Mieterschaft frühzeitig und offen über den geplanten Abbruch zu informieren und ihr, soweit möglich, nähere Angaben über das geplante Bauvorhaben bekannt zu geben. Wie das Bundesgericht festhielt, ist den Mietenden zumindest eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die zukünftige Nutzung des Grundstücks anzugeben. Dieses Vorgehen gebietet sich nicht nur im Sinne der Transparenz und eines fairen Verhaltens zwischen den Vertragsparteien, es ermöglicht der Mieterschaft auch, die Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes zu überprüfen – und kann bestenfalls dazu beitragen, unnötige Rechtsmittelverfahren zu vermeiden.
Text: Regula Fellner
Regula Fellner ist Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht und als Senior Associate bei PMP Rechtsanwälte AG beratend und prozessierend tätig. Daneben referiert und berichtet sie in ihrem Blog regelmässig über aktuelle Themen aus dem Bau- und Immobilienrecht. bauimmorecht.ch
