Am 1. Januar 2026 treten neue Gesetzesbestimmungen für den Umgang mit Baumängeln in Kraft. Die Revision soll die Rechtslage der Bauherren und der Erwerber von neuen Bauten bei Baumängeln verbessern.
Das geltende Bauvertragsrecht ist im Grossen und Ganzen zweckmässig und ausgewogen. In Bezug auf Baumängel ist die geltende Rechtslage für Bauherren jedoch eher unbefriedigend. In diesem Sinn gaben mehrere parlamentarische Vorstösse den Anstoss zur Revision des Bauvertragsrechts. Eine Gesamtüberprüfung des geltenden Rechts betreffend die Haftung für Baumängel ergab, dass diese grundsätzlich praxistauglich ist. Dennoch sah der Bundesrat in einzelnen Bereichen Handlungsbedarf und arbeitete eine punktuelle Gesetzesrevision aus. Die angestrebte Revision soll die Rechte bezüglich Baumängel privater, aber auch professioneller Bauherren bzw. Käufer von neu erstellten Bauten ohne spürbare Nachteile stärken.
Die Bundesversammlung verabschiedete diese punktuellen Änderungen des Obligationenrechts und Zivilgesetzbuches am 20. Dezember 2024. Die Referendumsfrist lief am 19. April 2025 unbenutzt ab. An seiner Sitzung vom 30. April 2025 beschloss der Bundesrat daher, die Gesetzesrevision auf den 1. Januar 2026 in Kraft zu setzen. Nachfolgend werden die zwei wichtigsten Änderungen der Gesetzesrevision – die Verlängerung der Rügefristen sowie die angedachten Änderungen beim Nachbesserungsrecht – erläutert. Auf die Konkretisierung im Zusammenhang mit der Verjährungsfrist im Werkvertragsrecht (Art. 371 Abs. 3 revOR) und mit der Möglichkeit zur Stellung einer Ersatzsicherheit anstelle des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 3 revOR) wird jedoch im vorliegenden Beitrag nicht näher eingegangen.
Verlängerte Rügefrist: Ein wesentlicher Schritt zur Entschärfung der Situation für Bauherren
Ein zentraler Aspekt der Gesetzesrevision ist die Verlängerung der Rügefrist für Mängel an unbeweglichen Werken. Die bisherige gesetzliche Anforderung einer „Sofort-Rüge” bei Mängeln wurde als ungerechtfertigt streng erachtet, da sie Bauherren und Käufer neu erstellter Bauten oft unter unzumutbaren Zeitdruck setzt und zu Unsicherheiten führt. Probleme ergeben sich hauptsächlich aus der Kombination der äusserst kurzen Frist zur Ausübung der Mängelrüge mit der Rechtsfolge der vollständigen Verwirkung sämtlicher Mängelrechte bei unterlassener, verspäteter oder nicht genügend substanziierter Mängelrüge. Um diesem Problem entgegenzuwirken, werden die geltenden Rügefristen in drei Situationen verlängert: Für offene Mängel an unbeweglichen Werken gilt neu eine Rügefrist von 60 Tagen (Art. 367 Abs. 1bis revOR). Dieselbe Rügefrist kommt auch beim Grundstückkauf zur Anwendung (Art. 219a Abs. 1 revOR). Für geheime Mängel an unbeweglichen Werken wird ebenfalls eine Frist von 60 Tagen eingeführt; solche Mängel können also während 60 Tagen nach ihrer Entdeckung gerügt werden (Art. 219a Abs. 1 zweiter Satz und Art. 370 Abs. 4 revOR).
Diese Verlängerung entschärft die Situation für Bauherren stark. So haben diese unter dem neuen Recht 60 Tage Zeit, um einen Mangel zu rügen, wodurch die kaum beherrschbare und unbefriedigende Situation eines vollständigen Rechtsverlusts bei einer nicht sofortigen Rüge entfällt. Es ist jedoch zu beachten, dass die allgemeine Schadenminderungspflicht eine schnellere Rüge der Mängel gebieten kann. Diese allfällige schnellere Rügepflicht geht auf die allgemeine Pflicht zur schonenden Rechtsausübung (Art. 2 Abs. 1 ZGB) und die Berücksichtigung des Selbstverschuldens des Geschädigten bei der Schadensberechnung (vgl. Art. 44 Abs. 1 i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR) zurück (vgl. Botschaft des Bundesrats, BBl 2022 2743, S. 32). In diesem Sinn sind Mängel, die weiteren Schaden verursachen oder deren Behebung in einem späteren Zeitpunkt erschwert ist, auch unter dem neuen Recht so bald als möglich zu rügen. Kommt der Bauherr bzw. Käufer dieser Obliegenheit nicht nach, wird er unter dem neuen Recht jedoch nicht mehr sämtliche Mängelrechte verlieren, sondern nur den Anspruch auf Ersatz desjenigen Schadens, der bei einer zumutbaren früheren Mängelrüge nicht eingetreten wäre.
Spannend bleibt, wie die Branchenverbände auf diese Gesetzesänderung reagieren werden. Denn die neuen 60-tägigen Rügefristen stehen beispielsweise, zumindest zum Teil, im Widerspruch mit den bei Bauwerkverträgen regelmässig vereinbarten Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten der SIA-Norm 118. Zwar ist die zweijährige Rügefrist nach Abnahme des Werks, während derer Mängel jederzeit gerügt werden können, immer noch bauherrenfreundlicher als die 60-tägige Frist des revidierten Obligationenrechts. Doch steht die unverzügliche Rügefrist der SIA-Norm 118 für Mängel, welche erst nach Ablauf von zwei Jahren entdeckt werden, nun im Widerspruch zur 60-tägigen Rügefrist des revidierten Obligationenrechts. Gemäss ausdrücklichem Wortlaut darf diese 60-Tagesfrist zudem nicht gekürzt werden. Damit übersteuert die zwingende 60-tägige Rügefrist nach ihrem Inkrafttreten ungünstigere Bestimmungen in Werkverträgen, welche die SIA-Norm 118 für anwendbar erklären. Mit anderen Worten können geheime Mängel, die erst nach zwei Jahren nach der Abnahme entdeckt werden, innert 60 Tagen (und nicht zwingend sofort) gerügt werden.
Zwingendes Nachbesserungsrecht
Ein weiterer zentraler Punkt der Gesetzesrevision ist die Einführung eines Nachbesserungsrechts für Erwerber von neu erstellten Bauten (Art. 219a Abs. 2 revOR). Als neu erstellte Baute gilt jede Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde (Art. 219a Abs. 2 revOR).
Mit dieser Gesetzesrevision wird den Erwerbern einer neu erstellten Baute ein Nachbesserungsrecht garantiert. Bisher gewährte das gesetzliche Kaufvertragsrecht kein solches Recht, was in der Praxis regelmässig zu Problemen führte. Zudem soll das neue Recht die negativen Auswirkungen der in der Praxis häufig anzutreffenden Vertragsklauseln begrenzen, die eine Kombination von Haftungsfreizeichnung und Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber Subunternehmer vorsehen. Solche Klauseln sind für private Bauherren und Käufer oft undurchschaubar und können zu erheblichen Nachteilen bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche führen, da sie komplexe Rechtsfragen aufwerfen. Das neu zwingende Nachbesserungsrecht soll hier Abhilfe schaffen.
Im Revisionsentwurf von 2022 war noch vorgesehen, dass ein Nachbesserungsrecht bei Mängeln, die eine Baute betreffen, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Bestellers bestimmt ist, nicht wegbedungen werden kann. In der Parlamentarischen Beratung kamen die Parlamentarier jedoch zum Schluss, dass das Nachbesserungsrecht so bedeutsam ist, dass es allen Käufern zwingend zustehen soll (Art. 368 Abs. 2bis revOR) – auch den institutionellen Käufern und Käufern von gewerblich genutzten Immobilien.
Ausblick
Die beschriebenen Neuerungen treten am 1. Januar 2026 in Kraft und gelten für ab diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge. Erwerber neuer Bauten verfügen somit über ein zwingendes Nachbesserungsrecht, wenn sie das entsprechende Grundstück nach dem 1. Januar 2026 erwerben. Für vor 2026 abgeschlossene Verträge gelten die neuen Gesetzesbestimmungen nicht. Somit gilt etwa bei Verträgen, die unter geltendem Recht geschlossen wurden, nach Inkrafttreten des neuen Rechts weiterhin die Pflicht zur sofortigen Rüge.
Da sich die Rechtslage für Bauherren und Erwerber von neuen Bauten bei Baumängeln durch die Gesetzesrevision deutlich verbessern wird, ist es im Interesse dieser Parteien, dass die vor 2026 abgeschlossenen Verträge an die neue Gesetzgebung angepasst werden. Dazu ist jedoch das Einverständnis der Gegenpartei notwendig. Die Gesetzesrevision dürfte dabei die Verhandlungsposition der Bauherren und Erwerber neuer Bauten stärken.
Autorin: Laura Schäublin berät und prozessiert im Vertragsrecht, namentlich im Werkvertrags-, Auftrags-, im Bau- und Planungsrecht sowie Infrastrukturprojekte im Energiebereich. Seit 2025 ist sie Associate bei PMP Rechtsanwälte.
