Grüne Mietverträge

Die Schweiz hat sich im Rahmen des Pariser Klimaübereinkommens bekanntlich zum Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen bis 2050 auf Nettonull zu senken. Vor diesem Hintergrund sind immer mehr Unternehmen in der Schweiz daran, Nachhaltigkeitsziele zu entwickeln und umzusetzen. Ein zentrales Thema sind dabei Immobilien: Der Gebäudepark verbraucht rund 45 Prozent des Endenergiebedarfs der Schweiz und er ist verantwortlich für rund ein Drittel des inländischen CO2-Ausstosses. Während sich der Fokus bisher vor allem auf nachhaltiges Bauen, die Reduktion fossiler Brennstoffe und die Kreislaufwirtschaft gerichtet hat, schärft sich aktuell das Bewusstsein, dass mittels grüner Mietverträge auch eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung von Immobilien sichergestellt werden soll

Unter einem grünen Mietvertrag, im internationalen Kontext als „Green Lease“ bezeichnet, werden Mietverträge verstanden, welche Vertragsklauseln zum Thema Nachhaltigkeit enthalten. Ein grüner Mietvertrag soll insbesondere sicherstellen, dass das Mietobjekt in einer Art und Weise genutzt und bewirtschaftet wird, welche die Nachhaltigkeit fördert. Mieter und Vermieter verpflichten sich damit gegenseitig, natürliche Ressourcen und Energie in Bezug auf das Mietobjekt zu schonen. 

In der Schweiz existiert bislang keine Definition dazu, welche Merkmale ein Mietvertrag aufweisen muss, um als „Green Lease“ zu gelten. Auch im Ausland fehlen bislang gesetzliche Definitionen, wobei sich aber europaweit ein einheitliches Verständnis des Begriffs „Green Leases“ durchgesetzt hat. Lediglich in Frankreich gibt es eine Pflicht, grossen kommerziellen Mietverträgen einen Umweltanhang beizufügen. Es existieren in Europa bereits verschiedene Branchenempfehlungen. So hat z.B. der Zentrale Immobilien-Ausschuss für Deutschland einen Leitfaden publiziert, welcher mögliche Klauseln für einen grünen Mietvertrag darstellt und auch umschreibt, wann ein Mietvertrag als „Basis Green Lease“ gilt bzw. unter welchen Voraussetzungen er als „Erweiterter Green Lease“ qualifiziert (Green Lease – Der grüne Mietvertrag für Deutschland, zia-deutschland.de/project/green-lease). Die Themen, welche typischerweise in einem grünen Mietvertrag geregelt werden, betreffen insbesondere: 

•   nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts im laufenden Betrieb

•   Reduktion von Abfällen, Verbrauch und Emissionen

•   nachhaltige Durchführung von Instandhaltung und Instandsetzung sowie weiteren baulichen Massnahmen. 

Die für einen „Green Lease“ charakteristischen Klauseln können sich im Mietvertragsdokument selber befinden oder aber in einem speziellen Anhang zum Mietvertrag. Letzteres hat insbesondere Vorteile bei der Vertragsredaktion, da ein Anhang einfacher objektspezifisch angepasst werden kann als ein Standardmietvertrag, den grössere Immobilieneigentümer oder Verwaltungen aus praktischen und logistischen Überlegungen möglichst einheitlich verwenden möchten. Wichtig ist die Erkenntnis, dass es keinen universellen grünen Mietvertrag gibt, der auf jeden Mieter und jedes Mietobjekt eins zu eins anwendbar ist. Vielmehr müssen grüne Mietverträge auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnitten werden und den Bedürfnissen der Parteien und des jeweiligen Mietobjekts gerecht werden, wobei sich in der Praxis mit der Zeit wohl  bestimmte „Standard“-Klauseln herauskristallisieren werden. 

Beispiele für „grüne“ Klauseln

Es bietet sich an, in einem grünen Mietvertrag zunächst die gemeinsamen Ziele und das gemeinsame Verständnis der Parteien in Bezug auf die Nachhaltigkeit der Immobilie selbst bzw. ihre Nutzung grundsätzlich festzuhalten. „Green Leases“ basieren in der Regel auf einem Partnerschaftsgedanken, d.h. die Parteien sind sich einig, in partnerschaftlichem Austausch ein gemeinsames Ziel zu erreichen. Zu diesem Zweck können die Parteien gegenseitige Nachhaltigkeitsansprechpersonen sowie die Grundsätze eines fortlaufenden Nachhaltigkeitsdialogs festhalten. Konkreter wird es dann, wenn es um die nachhaltige Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter geht. Themen, die diesbezüglich geregelt werden können, sind z.B. sparsamer Umgang mit Wasser, Verwendung von erneuerbarer Energie, Verwendung von energieeffizienten Leuchtmitteln und Geräten oder die Förderung von umweltfreundlicher Mobilität der Nutzer des Mietobjekts. Gleichzeitig macht es aber auch Sinn, dass der Vermieter entsprechende Rahmenbedingungen zur Verfügung stellt, z.B. ein nachhaltiges Mobilitätsverhalten durch die Bereitstellung von Veloparkplätzen, Elektroladestationen etc. unterstützt. 

Ein weiteres Kernelement sind Nachhaltigkeitsbestimmungen bezüglich Gebäudemanagement z.B. betreffend Reinigung, Abfalltrennung und -reduktion, Verteilschlüssel Nebenkosten (möglichst verbrauchsabhängig) etc. Ebenfalls zentral sind vertragliche Grundsätze rund um bauliche Massnahmen, namentlich betreffend Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerungen sowie Mieterausbauten. Schliesslich hat der Vermieter ein grosses Interesse, die Nachhaltigkeit der Immobilie und den aus der Liegenschaft resultierenden CO2-Ausstoss zu monitoren. Auch Mieter wird es im Hinblick auf ihre Nachhaltigkeitsziele und künftige gesetzliche Berichterstattungspflichten interessieren, den durch ihren Standort verursachten CO2-Ausstoss zu kennen. Vor diesem Hintergrund treffen die Parteien Regelungen zur Datenerhebung und zum Austausch von Nachhaltigkeitsinformationen, welche unter anderem den Energie- und den Wasserverbrauch, das Abfallaufkommen und weitere nachhaltigkeitsrelevante Themen umfassen. 

Mietrechtliche Aspekte

A) Weitgehende Vertragsfreiheit bei der Formulierung
Die Parteien haben relativ viel Freiheit bei der Vereinbarung von grünen Mietvertragsklauseln. Verpflichtungen des Mieters in Bezug auf Nachhaltigkeit sind insoweit zulässig, als sie sich unmittelbar auf den Gebrauch des Mietobjekts beziehen. Problematisch wäre es demgegenüber, wenn der Vermieter dem Mieter Verhaltensvorschriften macht, die nichts mit dem Gebrauch des Mietobjekts zu tun haben. z. B., wenn der Vermieter vorschreiben würde, dass die Mitarbeitenden des Mieters keine Langstreckenflüge für Ferien unternehmen dürfen. Dies wäre – mietrechtlich gesprochen – ein unzulässiges Koppelungsgeschäft. Bei der Generierung von Nebenkosten hat sich der Vermieter an die Grundsätze von Treu und Glauben zu halten, d.h. er kann z.B. nicht völlig überteuerte Dienstleistungen in Rechnung stellen. Wenn im Mietvertrag aber festgehalten wird, dass die Bewirtschaftung der Liegenschaft nachhaltig erfolgt, können dem Mieter auch etwas höhere Reinigungskosten auferlegt werden, die z.B. aus der Verwendung von umweltfreundlichen Produkten oder Methoden resultieren. Schliesslich geht es bei „Green Leases“ vielfach auch um die Erhebung von Daten. Zur Verbesserung der Nachhaltigkeit ist der Vermieter an einer Vielzahl von Daten interessiert, z.B. betreffend Energieverbrauch, Abfall etc. Hier müssen selbstverständlich die Grundsätze des Datenschutzes beachtet werden. Beim Aufsetzen von Green Lease -Klauseln stellt sich die Frage, wie scharf solche Klauseln formuliert werden. Wollen die Parteien strikte einzuhaltende Vorgaben vereinbaren oder sich zu eher „soften“ Bestimmungen verpflichten, welche von den Parteien lediglich ein „Bemühen“ erfordern? Denkbar ist es auch, Anreizsysteme vorzusehen, z.B. einen Bonus für einen sehr energieeffizienten Mieter.

B) Abänderung von bestehenden Mietverträgen
Werden dem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis neue Verpflichtungen auferlegt, spricht man von einer sog. einseitigen Vertragsänderung, welche nur auf einen Kündigungstermin hin erfolgen kann. Eine solche einseitige Vertragsänderung muss mittels eines amtlich genehmigten Formulars mitgeteilt werden. Es ist davon auszugehen, dass die Einführung von „grünen“ Vertragsbestimmungen in der Praxis häufig im Rahmen von einvernehmlichen Vertragsanpassungen erfolgen wird, z. B. bei einer Mietvertragsverlängerung oder im Zusammenhang mit anderen Anpassungen. In einem solchen Fall einigen sich die Parteien einvernehmlich auf neue bzw. ergänzende Vertragsbestimmungen. Diese können dann in einem Nachtrag zum Mietvertrag oder einem neuen Mietvertrag festgehalten werden. Der Anstoss zu einer solchen einvernehmlichen Vertragsanpassung könnte in Zukunft durchaus auch von Mieterseite kommen, wenn nämlich Unternehmen im Rahmen ihrer ESG-Strategie auch ihren Fokus auf Mieträumlichkeiten richten.

Fazit
Grüne Mietverträge sind immer auf die jeweiligen Bedürfnisse der Parteien und die Eigenschaften des Gebäudes anzupassen – es gibt keinen universell anwendbaren grünen Mietvertrag. Ein grüner Mietvertrag macht sodann nur dann Sinn, wenn auch das Gebäude selbst gewissen Nachhaltigkeitsanforderungen genügt. Grüne Mietverträge widerspiegeln das gemeinsame Bestreben von Vermieter und Mieter zu einem schonenden Umgang mit Ressourcen bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Mietliegenschaft und bieten im Idealfall auch Potenzial für konkrete Kosteneinsparungen. Durch die Einführung grüner Mietverträge können sich die Parteien überdies bereits jetzt auf allfällige künftige gesetzliche Anforderungen zum Klimaschutz bei der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden vorbereiten. Sinnvoll ausgestaltete grüne Mietverträge führen somit für beide Parteien zu einer Win-win-Situation.

 

Dr. Sibylle Schnyder, Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, CMS von Erlach Partners AG

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