Bis eine rechtskräftige Baubewilligung für ein Bauprojekt vorliegt, braucht es Geduld. So können komplexe Bauvorschriften, fehlende Ressourcen bei den Baubehörden, unterschiedliche Blickwinkel der involvierten Amtsstellen und lange Rechtsmittelverfahren baurechtliche Verfahren erheblich verzögern. Dies führt regelmässig zu Unmut bei der Bauherrschaft und den Planenden.
Von der ersten Projektidee bis zum Spatenstich sind verschiedene Schritte zu durchlaufen. Dabei nimmt das Verfahren ab Einreichung des Baugesuchs bis zur Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung einige Zeit in Anspruch. Je nach Art, Lage und Umfang eines Bauvorhabens gelangen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, und es benötigt in Einzelfällen eine (oder mehrere) kantonale Bewilligungen, was eine formelle und materielle Koordination mit kantonalen Fachstellen bedingt. Zwar sehen alle Kantone Behandlungsfristen vor, welche eine zügige Durchführung von baurechtlichen Verfahren sicherstellen sollen. Doch können diese Behandlungsfristen in der Praxis häufig mangels (zeitlicher oder personeller) Kapazitäten nicht eingehalten werden, zumal die Komplexität der anwendbaren Bauvorschriften einen erheblichen Prüfungs- und Begründungsaufwand nach sich zieht. Im Übrigen bleibt die Nichteinhaltung von Behandlungsfristen im Grundsatz ohne unmittelbare rechtliche Konsequenzen, auch wenn unter Umständen eine Berufung auf solche Ordnungsfristen im Rahmen einer Rechtsverzögerungsbeschwerde möglich bleibt.
Hinzu kommen langwierige Rechtsmittelverfahren, welche die Erteilung der Baubewilligung bzw. die Baufreigabe erheblich verzögern können. Gleichzeitig enthalten Baubewilligungen in der Regel zahlreiche Nebenbestimmungen (Auflagen oder Bedingungen), die vor Baubeginn zu erfüllen sind und gegebenenfalls eine Projektänderung erforderlich machen. Soweit solche Nebenbestimmungen der Bauherrschaft und der Baubehörde einen gewissen Gestaltungs- bzw. Beurteilungsspielraum belassen, ist in der Regel (und zumindest auf kantonaler Ebene) sowohl die Baubewilligung als auch der Auflagenbereinigungsentscheid anfechtbar. Dass dies zu zusätzlichen Verzögerungen führen kann, liegt auf der Hand.
Es zeigt sich, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen. Die Bauherrschaft hat ein Interesse daran, innert angemessener Frist Klarheit darüber zu erlangen, ob bzw. inwieweit ihr Bauprojekt realisiert werden kann. Die Baubehörde ist bestrebt, das Baugesuch umfassend und sorgfältig auf dessen Vereinbarkeit mit den einschlägigen Bauvorschriften zu prüfen. Drittpersonen (wie Nachbarn und Umweltverbände) zielen die Überprüfung der Rechtmässigkeit des Bauprojekts an, ohne dass der zeitliche Aspekt eine Rolle spielt. Im Gegenteil: Rechtsmittel gegen Bauprojekte werden nicht selten zur blossen Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens und aus sachfremden Motiven erhoben.
Möglichkeiten zur Vereinfachung und Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren
In erster Linie besteht also auf Seiten der Bauherrschaft ein Interesse an einer beförderlichen Beurteilung ihres Bauprojekts. Doch sollten effiziente Verfahren auch im Interesse der (Bau-)Behörden liegen. Sie ermöglichen nicht nur, dem (verfassungsrechtlichen) Beschleunigungsgebot und den gesetzlich vorgesehenen Behandlungsfristen nachzukommen, sondern tragen auch dazu bei, den Ressourcen- und den Zeitaufwand zu reduzieren.
Dabei stehen den Baubehörden bereits heute verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um die Bewilligungsverfahren effizient zu gestalten. So kommt ihnen im Einzelfall ein gewisser Ermessensspielraum zu, ob ein bestimmtes Bauvorhaben überhaupt einer Bewilligungspflicht untersteht und in welchem Verfahren die Prüfung eines bewilligungspflichtigen Bauprojekts erfolgen soll. Die meisten Kantone sehen abgekürzte Verfahren (wie Anzeige- oder Meldeverfahren und vereinfachte Verfahren) für Bauprojekte von untergeordneter Bedeutung vor, die nur geringe Auswirkungen auf den Raum und die Umwelt zeitigen und keine Interessen von Dritten berühren. Weiter gibt es einige Kantone, die bei solchen untergeordneten Bauvorhaben im Meldeverfahren eine «automatische» Erteilung einer Baubewilligung vorsehen, wenn die Baubehörde innert einer bestimmten Frist keine gegenteilige Mitteilung erlässt.
Auch in Rechtsmittelverfahren bestehen bereits heute Instrumente, die der Verfahrensbeschleunigung dienen. Im Kanton Solothurn ist etwa eine kurze Frist von 10 Tagen für die Einreichung einer Beschwerde gegen Verfügungen und Entscheide der Baubehörden vorgesehen. Dem Baurekursgericht des Kantons Zürich ist es möglich, unter anderem bei offensichtlich unzulässigen oder offensichtlich unbegründeten Rechtsmitteln den Entscheid «nur» summarisch zu begründen. Im Kanton Schaffhausen verfügt das Obergericht sodann über die Möglichkeit, den Entscheid ohne schriftliche Begründung zu eröffnen, wobei dieser Entscheid rechtskräftig wird, wenn innert 30 Tagen keine Partei eine schriftliche Begründung verlangt.
Aktuelle politische Reaktionen
Nichtsdestotrotz wird der Ruf nach einer Vereinfachung von Baubewilligungs- und Rechtsmittelverfahren zunehmend lauter, und es werden vermehrt zusätzliche Möglichkeiten zur Beschleunigung von baurechtlichen Verfahren diskutiert. Im Vordergrund stehen (weitere) zeitliche Verfahrensvorgaben, Änderungen bei der Behörden- und der Verfahrensorganisation, Einschränkungen in Rechtsmittelverfahren, etwa durch die Eingrenzung von Rügemöglichkeiten oder die Erhöhung von Gerichtsgebühren. In diesem Sinne sind auf politischer Ebene diverse (parlamentarische) Vorstösse im Gange, die eine Beschleunigung von baurechtlichen Verfahren bezwecken sollen.
Auf Bundesebene erfolgten bereits Anpassungen im Rahmen der Energie- und Stromversorgungsgesetzgebung, mit denen unter anderem ein beschleunigtes Verfahren für den Bau grosser Solar-, Wasserkraft- und Windenergieanlagen von nationalem Interesse eingeführt wurde. Ebenso traten im August 2025 Änderungen des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz in Kraft, welche die Beschwerdeberechtigung von Umweltorganisationen bei kleineren Bauprojekten einschränken.
Auch auf kantonaler Ebene wird die Dauer von Baubewilligungsverfahren vermehrt als politisches Thema aufgegriffen. Im Kantonsrat des Kantons Luzern wurden im Mai 2024 diverse Postulate behandelt und (teilweise als erheblich erklärt), die unter anderem die Abschaffung des vereinfachten Baubewilligungsverfahrens durch Ersetzung eines Meldeverfahrens (z.B. bei der Errichtung von Bauten und Anlagen mit Baukosten unter 80’000 Fr. oder bei der energetischen Sanierung von Gebäudehüllen) fordern. Zudem verabschiedete der Regierungsrat des Kantons Zürich im März 2025 einen Antrag auf Änderung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes zuhanden des Kantonsrates, welche eine Verkürzung der Behandlungsfristen im Baubewilligungsverfahren beinhaltet: Die kantonalen und kommunalen Behörden sollen ihre Entscheide künftig innert zweier Monate seit der Vorprüfung treffen; für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben ist eine Zeitspanne von drei (anstatt bisher vier) Monaten seit der Vorprüfung vorgesehen. Ebenso schlug der Staatsrat des Kantons Freiburg im Dezember 2025 Änderungen des Ausführungsreglements zum Raumplanungs- und Baugesetz vor, die darauf abzielen, das Baubewilligungsverfahren zu optimieren, indem beispielsweise das zweistufige Verfahren bei der Vorprüfung aufgehoben und den Gemeinden eine Frist von 15 Tagen für die Erstprüfung vorgeschrieben werden soll.
Diskutiert werden zunehmend auch Massnahmen, welche die Beschleunigung der Rechtsmittelverfahren zum Ziel haben sollen. So werden Stimmen laut, die einen Verzicht auf die Durchführung von Einwendungs- und Einspracheverfahren vor Erlass der Baubewilligung fordern. Weiter wird vorgeschlagen, die Rügegründe in einem Rechtsmittelverfahren (beispielweise auf die eigene besondere Betroffenheit) einzuschränken oder den Prüfungsumfang der Rechtsmittelbehörde einzugrenzen.
Fazit
Eine Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren kann dort eintreten, wo Behandlungsfristen vorgegeben, Verfahrensschritte eingeschränkt oder die Organisation von Baubehörden sowie der Ablauf der entsprechenden Verfahren auf eine effiziente Abwicklung ausgerichtet sind. Ebenso vermögen Einschränkungen in Rechtsmittelverfahren zu einer speditiven Verfahrensdurchführung beizutragen. Sodann ist davon auszugehen, dass die zunehmende Digitalisierung der Baubewilligungsverfahren zusätzliche Effizienzgewinne ermöglichen wird.
Doch können solche Beschleunigungsmassnahmen auch gegenteilige Effekte bewirken, indem etwa kurze Behandlungsfristen zu ungenügender Sachverhaltsabklärung führen und abgekürzte Baubewilligungsverfahren einen weitergehenden, zeitintensiven Abklärungsbedarf im Rechtsmittelverfahren nach sich ziehen können. Auch wenn von Dritten erhobene Rechtsmittel aus Sicht der Bauherrschaft zu ärgerlichen Zeitverzögerungen führen, ist zu beachten, dass die Ergreifung von Rechtsmitteln, die der Wahrung eigener schutzwürdiger Interessen dient, aus verfassungsmässiger Sicht nicht ausgeschlossen werden kann. Doch gibt es immerhin die – wenn auch begrenzte – Möglichkeit, der rechtsmissbräuchlichen Verwendung von Rechtsmitteln mit der Geltendmachung von privatrechtlichen Schadenersatzansprüchen entgegenzutreten.
Es zeigt sich: Die Anliegen an die Dauer der baurechtlichen Verfahren sind vielschichtig. Einerseits ist eine Beschleunigung der Bewilligungsverfahren anzustreben, andererseits dürfen und können die (Mitwirkungs-)Rechte von betroffenen Dritten nicht ausser Acht gelassen werden. Dieser Vielschichtigkeit kann womöglich durch eine frühzeitige Zusammenarbeit der am Baubewilligungsverfahren Beteiligten begegnet werden. So ist es ratsam, im Vorfeld zur Einreichung des Baugesuchs mit der Baubewilligungsbehörde und den weiteren involvierten Fachbehörden in Kontakt zu treten. Zudem kann es sich lohnen, die betroffenen Nachbarn frühzeitig über das Bauvorhaben zu orientieren und, soweit möglich, auf deren Anliegen einzugehen. Ebenso vermag eine vorzeitige Absprache mit beschwerdeberechtigten Organisationen des Umwelt-, Natur- und Heimatschutzrechts beschleunigend wirken.
Darüber hinaus empfiehlt es sich, bereits im Rahmen der Planung, Fachpersonen (Architektinnen, Ingenieure, Geologen etc.) beizuziehen und das Bauprojekt gegebenenfalls aus rechtlicher Sicht überprüfen zu lassen. Dadurch lassen sich nicht nur eine Rückweisung von unvollständigen Baugesuchsunterlagen und unnötige Auflagebereinigungsverfahren, sondern bestenfalls auch zeitraubende Rechtsmittelverfahren vermeiden.
Text: Regula Fellner
ReguLa Fellner ist als Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht bei PMP Rechtsanwälte AG tätig. Dabei vertritt und berät sie unter anderem Bauherrschaften, Architekt:innen sowie Gemeinwesen im Bau- und Planungsrecht sowie in den damit verbundenen Rechtsgebieten, namentlich im Beschaffungswesen und im Umweltrecht.
