Auslegung und Anpassung von Baurechtsverträgen

Während der Laufzeit eines Baurechtsvertrages ändern sich die wirtschaftlichen und raumplanerischen Gegebenheiten (z. B. Bodenpreise, Zinsumfeld, Zonenzugehörigkeit, Fluglärm); daneben können sich auch weitere gesetzliche Rahmenbedingungen (z. B. Ladenöffnungszeiten) sowie die Nutzungsbedürfnisse (z. B. bezüglich Zweck oder Fläche des Baurechts) wandeln. Vor diesem Hintergrund sehen Baurechtsverträge häufig Anpassungsklauseln vor, wobei insbesondere ein Mechanismus für die periodische Anpassung des Baurechtszinses oft anzutreffen ist. Allerdings sind gerade diese Anpassungsklauseln streitanfällig und unter Umständen interpretationsbedürftig. 

Für die Auslegung von Baurechtsverträgen gelten grundsätzlich die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln, d. h. in erster Linie sollte versucht werden, den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzustellen (Art. 18 OR). Bei älteren Baurechtsverträgen stellt sich die Herausforderung, dass die ursprünglichen Parteien unter Umständen infolge Tod oder Rechtsübertragung nicht mehr am Vertragsverhältnis beteiligt sind und sich daher der wirkliche Wille nicht mehr eruieren lässt. Diesfalls ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip zu beurteilen, d. h. die strittige Klausel ist so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen nach Treu und Glauben verstanden werden durfte. Bezüglich des Inhalts der Dienstbarkeit an sich (d. h. bezüglich der dinglich wirkenden Bestimmungen wie Lage, Ausdehnung und Zweck des Baurechts) gelten die Auslegungsregeln von Art. 738 ZGB, d. h. es wird in erster Linie auf den Grundbucheintrag abgestellt und subsidiär sowie „im Rahmen des Eintrags“ der Erwerbsgrund sowie die Art der Ausübung beigezogen. 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Gericht einen Baurechtsvertrag auch an veränderte Verhältnisse anpassen (sog. clausula rebus sic stantibus). Dabei sind dem Richter jedoch enge Grenzen gesetzt: Eine Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich die Verhältnisse in einer Art und Weise geändert haben, die weder vorhersehbar noch vermeidbar war. Diese Verhältnisänderung muss sodann zu einer gravierenden Störung zwischen Leistung und Gegenleistung geführt haben. Das Bundesgericht hat bisher grosse Zurückhaltung bei der Anpassung von Baurechtsverträgen geübt. Insbesondere hat es ausgeführt, dass bei langfristigen Verträgen grundsätzlich mit einer Änderung der Umstände, insbesondere auch der bau- und planungsrechtlichen Grundlagen, gerechnet werden muss. 

Aktueller Bundesgerichtsentscheid zum Baurechtszins
Ausgangslage: Im Jahre 1983 haben die Parteien einen Baurechtsvertrag über eine grössere Parzelle Land im Kanton Zürich abgeschlossen. In der Folge hat der Baurechtsnehmer auf dem Baurechtsgrundstück ein Logistik- und Bürogebäude erstellt. Im Baurechtsvertrag wurde unter anderem vereinbart, dass der Baurechtszins der Verzinsung des jeweiligen Basislandwertes zum jeweiligen Zinssatz einer bestimmten Bank (nachfolgend „Bank C. “) für neue 1. Hypotheken auf Wohnbauten entspricht. Weiter wurde vereinbart, dass der Basislandwert alle zehn Jahre mit dem jeweiligen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in Einklang gebracht wird.

Anwendbarer Zinssatz: Der Zinssatz der Kantonalbanken für 1. Hypotheken auf Wohnbauten diente lange Zeit als Referenzgrösse für die Anpassung von Mietzinsen und wurde dementsprechend regelmässig an die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst. Im Jahre 2008 wurde allerdings ein gesamtschweizerischer Referenzzinssatz eingeführt, der vierteljährlich aktualisiert wird (vgl. Art. 12a der Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen). Seit dem 10. September 2008 dient dieser gesamtschweizerische Referenzzinssatz als Anpassungsgrösse für Mietzinsen. Seither führen die Kantonalbanken die Zinssätze für 1. Hypotheken auf Wohnbauten nicht mehr weiter. Der letzte von der ZKB publizierte Ersthypothekarsatz betrug 2,5 Prozent, der aktuelle Referenzzinssatz beträgt bekanntlich
1,25 Prozent, was einen stattlichen Unterschied darstellt. 

Im vorliegenden Fall stellte sich die Baurechtsgeberin auf den Standpunkt, dass gemäss dem eindeutigen Wortlaut des Baurechtsvertrages der jeweilige Zinssatz der Bank C. für neue erstrangige Hypotheken auf Wohnbauten als massgeblicher Zinssatz für die Bestimmung des Baurechtszinses vereinbart worden sei. Der Vertrag sei diesbezüglich klar und lückenlos. Es sei für die Parteien keine Bedingung gewesen, dass dieser Ersthypothekarsatz ständig nachgeführt und angepasst werden müsse; insbesondere hätten die geschäftserfahrenen Parteien gerade in Kauf genommen, dass eine Ungewissheit über die künftige Entwicklung des vereinbarten variablen Zinssatzes bestehe. 

Der Baurechtsnehmer vertrat demgegenüber die Auffassung, dass die Funktion des ursprünglichen Zinssatzes für 1. Hypotheken auf Wohnbauten mit der Einführung des gesamtschweizerischen Referenzzinssatzes durch letzteren übernommen worden sei. Wie auch im Mietrecht müsse nun, so der Baurechtsnehmer, auf den neuen Referenzzinssatz abgestellt werden. Dies umso mehr, als dass der Ersthypothekarzinssatz nicht mehr nachgeführt werde.  

Das Bundesgericht hat den Vertrag nach dem Vertrauensprinzip dahingehend ausgelegt, dass die Parteien nicht genau und ausschliesslich den erwähnten „Zinssatz der Bank C für neue 1. Hypotheken auf Wohnbauten“ gemeint haben, sondern mit der Formulierung der Baurechtsgeberin einen Ertrag ermöglichen wollten, der mit dem üblicherweise aus einer (langfristigen) Immobilieninvestition fliessenden Ertrag vergleichbar ist. Diese Funktion übernimmt seit 2008 der Referenzzinssatz, weshalb im Rahmen der Vertragsauslegung inskünftig der Referenzzinssatz als Anpassungsparameter benutzt werden darf.

Basislandwert: Strittig war überdies, wie der erwähnte Basislandwert periodisch neu berechnet werden sollte: Die Baurechtsgeberin war der Meinung, dass der Verkehrswert des Grundstücks zu berechnen sei, wie wenn es unüberbaut wäre. Die Baurechtsnehmerin dagegen vertrat den Standpunkt, dass der Verkehrswert des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks im aktuellen Zustand zu ermitteln sei. Das heisst, man müsse den Wert des Landanteils des überbauten Grundstücks ermitteln. 

An diesem Punkt stellt sich die Frage, was hier überhaupt der Unterschied ist. Bei der Schätzung des Verkehrswerts des überbauten Grundstücks (der dann zwischen Land- und Gebäudeanteil aufgeteilt wird) geht man von der aktuellen tatsächlichen Nutzung aus. Bei der Verkehrswertermittlung des unüberbauten Landes spielt hingegen die Verwendungsmöglichkeit nach den geltenden Bau- und Zonenvorschriften eine Rolle, diese kann bei optimaler Ausnutzung gegebenenfalls höher sein als die tatsächliche Nutzung des Baurechtsgrundstücks. 

Das Bundesgericht stellte fest, dass die Parteien den Basislandwert beim Vertragsabschluss anhand des Wertes des unbebauten Landes festgelegt hatten. Nach Treu und Glauben sei davon auszugehen, dass die Parteien, die im Rahmen des Anpassungsmechanismus auf den Landwert abstellen, diesen nach derselben Methode ermitteln wollen, die sie für die Festlegung des Anfangszinses verwendet haben. Somit ist gemäss Bundesgericht zur Festlegung des neuen Basislandwertes der Verkehrswert des unüberbauten Grundstücks zu ermitteln. In diesem Punkt hat das Bundesgericht somit zugunsten des Baurechtsgebers entschieden. 

Bemerkungen und Fazit
Die Argumentation des Bundesgerichts betreffend den Referenzzinssatz ist nachvollziehbar. Insbesondere die Überlegungen zur Funktion des von den Parteien gewählten Zinssatzes, welche mit der Einführung des gesamtschweizerischen Referenzzinssatzes nicht mehr weiter erfüllt werden konnte, leuchtet ein. Es scheint somit sachgerecht, dass in Fällen wie dem vorliegend diskutierten als massgeblicher Zinssatz heute der Referenzzinssatz verwendet wird. Es ist davon auszugehen, dass noch eine Vielzahl von Baurechtsverträgen mit ähnlichen Vertragsklauseln existiert. Der hier dargestellte Bundesgerichtsentscheid hat nun bezüglich der Frage des anwendbaren Zinssatzes Klarheit geschaffen.  Bei langfristigen Vertragsbeziehungen, wie dies für Baurechtsverträge typisch ist, ist eine sorgfältige Vertragsredaktion unabdingbar. Grosses Augenmerk ist insbesondere auf die Wahl der Anpassungsparameter für den Baurechtszins zu richten.

 

Dr. Sibylle Schnyder, Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, CMS von Erlach Partners AG

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